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Les prêts immobiliers, plusieurs options à étudier avec circonspection

Si certains prêts immobiliers sont destinés à financer une opération immobilière bien déterminée, d’autres sont plus souples et permettent à l’emprunteur d’effectuer diverses opérations de son choix mais toujours relatives à l’immobilier. Quel que soit le type de prêt immobilier contracté, la loi stipule que les échéances ne doivent pas excéder 33 % des revenus mensuels de l’emprunteur. La durée d’un crédit immobilier varie en général entre 10 et 25 ans.

Les divers prêts immobiliers

Il est possible de solliciter simultanément plusieurs prêts immobiliers, pourvu que cette situation soit à l’avantage de l’emprunteur. Mais, avant de procéder à la signature d’un emprunt, il est nécessaire de distinguer les divers prêts immobiliers qui sont :

  1. Le prêt à taux zéro
  2. Le prêt épargne logement
  3. Le prêt immobilier 1% logement
  4. Le prêt conventionné
  5. Le prêt d’accession sociale

Généralités sur les prêts immobiliers

L’octroi d’un prêt immobilier dépend en grande partie de la situation professionnelle de l’emprunteur ainsi que du montant de son apport personnel. Même s’il est possible de bénéficier d’un crédit immobilier sans apport personnel, il faut avouer que c’est particulièrement difficile et le montant alloué est souvent faible.

Un crédit immobilier de longue durée est accordé à un taux d’intérêt plus élevé et c’est normal dans la mesure où le risque de défaut de paiement est élevé. Le tout est de trouver le juste milieu : il ne faut pas que le délai soit trop court pour éviter de supporter de lourdes mensualités, il ne faut pas non plus qu’il soit trop long pour que le coût total du crédit ne revienne trop cher. Il est alors important de calculer sa capacité de remboursement qui, selon la loi, ne doit pas dépasser 33 % des revenus mensuels et de passer ensuite à des simulations pour déterminer la durée optimale du prêt.

Habituellement, les banques exigent de l’emprunteur un apport personnel d’au moins 10 % du crédit octroyé mais un apport de l’ordre de 20 à 30 % est plus avantageux. Il ne faut pas perdre de vue que le crédit immobilier est une opération financière. Un client qui a un apport personnel de 30 % prouve sa capacité d’épargne et partant, sa capacité à rembourser son emprunt. Solliciter un crédit immobilier auprès de sa banque habituelle est fort logique mais en général ce n’est pas la bonne démarche. En effet, aussi paradoxal que cela puisse paraître, les banques octroient à leurs fidèles clients des crédits immobiliers dans des conditions peu avantageuses. Aussi, il est recommandé de comparer les offres de plusieurs banques et de choisir celle qui répond au mieux à ses attentes.

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Les différents types de crédit immobilier

Le crédit le moins cher est sans conteste le prêt à taux zéro qui peut être obtenu sans aucun intérêt. Toutefois, son utilisation est bien déterminée : le prêt à taux zéro ne peut servir que pour l’achat d’une maison destinée à devenir la résidence principale de l’emprunteur. De plus, ce prêt est plafonné à 20 % du prix de la maison et ne doit pas excéder 50 % du ou des autres prêts destinés à l’achat. Si pendant la durée du prêt, l’emprunteur loue la maison

ou modifie son utilisation, il est tenu de rembourser le prêt. Ce type de crédit peut être contracté auprès des établissements financiers qui ont passé une convention avec l’Etat.

Le prêt épargne logement est un autre type de crédit immobilier. En fait, il comporte deux phases bien distinctes : une phase d’épargne et une phase de prêt. Lors de la phase d’épargne, le futur emprunteur ouvre un prêt épargne logement ou un compte d’épargne logement qu’il se doit d’alimenter au moyen de versements réguliers. Dans les deux cas, l’épargne est rémunérée et il y a même une bonification de la part de l’Etat. Au terme de l’épargne, qui peut varier de 18 mois pour un Cel et à 4 ans pour un Pel, le titulaire de l’épargne peut solliciter un crédit selon les conditions établies au début de l’épargne. Le montant du prêt est fonction de l’effort d’épargne, en pratique il est déterminé en fonction du total des intérêts accumulés lors de la phase d’épargne. Le prêt est octroyé à des taux préférentiels et sans aucun frais de dossier. Il peut être affecté à différentes opérations immobilières telles l’achat d’un logement neuf ou ancien, la construction d’une habitation, des travaux de restauration ou d’agrandissement, etc.

A ses débuts, le prêt immobilier 1% logement était un crédit immobilier accordé par des entreprises au profit de leurs salariés. Aujourd’hui, ce prêt s’adresse à une frange plus large de la population : jeunes âgés de moins de 30 ans en quête d’emploi ou déjà salariés, étudiants bénéficiaires d’une bourse d’Etat, demandeurs d’emploi, travailleurs saisonniers, personnes handicapées, etc. Les prêts bonifiés regroupent plusieurs types de prêts dont les prêts Gdf ou Edf et les prêts de caisse retraite. En général, ces prêts sont contractés en complément d’autres crédits immobiliers.

Le prêt conventionné est un crédit immobilier délivré par les banques à des taux fixes ou variables pour une durée de 10 à 25 ans s’il s’agit d’une construction ou d’un achat, et de 5 à 15 ans pour des travaux de rénovation. L’apport personnel exigé est de 10 % au moins du montant de l’opération. Ce prêt est destiné à l’achat d’un logement neuf ou ancien ou à des travaux qui portent sur l’amélioration ou l’économie d’énergie à condition qu’il s’agisse d’une résidence principale. Au prêt conventionné peuvent s’ajouter d’autres crédits immobiliers du type prêt à taux zéro, prêt épargne logement ou prêt 1% logement.

Le prêt d’accession sociale (Pas) est une variante du prêt conventionné mais il s’adresse aux personnes dont les ressources n’atteignent pas un plafond fixé par la loi. Son taux est avantageux par rapport à celui du prêt conventionné et il offre de nombreux avantages : il donne accès à l’aide personnalisée au logement (Apl) accordée par la Caisse d’Allocations Familiales (Caf), il donne droit à une couverture partielle par l’assurance chômage, les échéances sont reportées gratuitement en fin de prêt en cas de chômage. Les conditions d’octroi et d’utilisation du Pas sont identiques à celles du prêt conventionné. Il peut être également complété par d’autres types de crédit immobilier.

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