Acheter un terrain à bâtir : la procédure légale à respecter, notamment en ce qui concerne la conformité et les garanties d’exploitation

En plus des démarches administratives, le terrain à bâtir doit correspondre aux attentes de l’acheteur. Par exemple, le niveau du sol doit permettre l’accès. Ainsi, le prix dépend de l’accessibilité du terrain aux réseaux routiers. En la matière, l’acheteur doit bénéficier de garanties pour pouvoir se rétracter dans le délai de 7 jours prévu par la loi. Voici les principales démarches légales à effectuer avant d’acheter un terrain :

1. Les conditions de base pour valider l’achat
2. Les certificats pour autoriser la construction sur le terrain
3. Les procédures pour calculer la valeur du terrain en fonction de sa superficie
4. Les conditions de vente
5. Les différents documents pour l’achat du terrain

Tous ces paramètres sont obligatoires pour l’exploitation, c’est-à-dire l’utilisation future du terrain pour la construction ou autre activité. Les communes disposent d’ailleurs de services spécialisés qui fournissent des informations gratuites sur l’état du terrain et sa conformité. Ainsi, c’est l’une des premières étapes à effectuer avant d’envisager l’achat.

Les critères de base pour valider l’achat

Le terrain doit répondre aux réglementations en vigueur. La plupart de ces réglementations concernent l’accessibilité. Ainsi, le terrain ne doit pas être éloigné des réseaux d’eau et d’électricité. Ces derniers doivent être publics et le propriétaire n’a pas le droit d’imposer un fournisseur tiers. De même, le terrain doit être proche des égouts et du réseau téléphonique, toutefois certaines exceptions sont acceptées dans les zones rurales. De plus, bien que le terrain soit accessible, le coût de raccordement doit également correspondre au prix du terrain et peut devenir un critère important lors de la négociation.

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Les conditions liées à la constructibilité du terrain

La majorité des terrains sont destinés à la construction, aussi toutes les conditions énoncées précédemment doivent être remplies. Il existe deux certificats qui autorisent à construire sur le terrain à savoir le certificat d’urbanisme et le certificat préopérationnel. Le premier est utilisé à titre informatif et vous permet de connaître la constructibilité du terrain. Il donne également des informations fiscales, des informations sur l’accessibilité aux infrastructures publiques, et des données de construction. Valide pendant 12 mois, la commune le délivre généralement dans un délai de 60 jours. Le second certificat est plus précis et concerne surtout le projet de construction. Ainsi, il doit intégrer la superficie et la nature de la propriété. Valide pendant 18 mois, il facilite l’obtention d’un permis de construire.

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Les contraintes et le cadastre du terrain

Les servitudes ou contraintes empêchent la construction sur le terrain. Par exemple, elles concernent la proximité du voisinage et les droits de ce dernier. Cela concerne également des structures publiques telles que les lignes à haute tension ou une hauteur limitée. Les servitudes doivent être précisées par le vendeur, car cela peut affecter votre décision pour l’achat. Si elles ne sont pas clairement spécifiées, vous pouvez annuler la vente à n’importe quel moment. Le cadastre est la principale cause de litige et désigne la superficie qui doit être certifiée par un géomètre. Cette surface détermine la valeur du terrain et réduit les risques de conflit avec le voisinage. Toutefois, il est à noter que le cadastre n’a qu’une valeur fiscale et ne détermine pas les limites réelles du terrain.

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Les conditions de vente

Le vendeur doit donner toutes les garanties concernant le terrain, qui concernent principalement l’arrêté de lotissement délivré par la préfecture. Il décrit de manière précise la nature du lotissement et son impact sur l’environnement ambiant. Une fois obtenu, on peut procéder à la vente qui comprend la surface, le prix et le délai imparti avant de pouvoir bénéficier du terrain. Comme dans n’importe quel achat, on peut se rétracter dans un délai de 7 jours sans avoir à fournir d’explications. Toutefois, le vendeur peut engager l’acheteur avec une promesse de vente, comme c’est souvent le cas lorsque l’autorisation de lotissement est conforme.

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Les documents nécessaires pour l’achat d’un terrain

Les documents qui valident l’achat d’un terrain sont :

• Le titre de propriété
• Le carte du clôturage et du lotissement
• Le certificat d’urbanisme
• Les autorisations liées à la vente et à la réalisation des travaux
• Le cahier des charges

Le cahier des charges indique les conditions liées à l’exploitation du terrain et doit être conforme pour ne pas être source de litiges futurs. Toutefois, il faut savoir que légalement il n’est obligatoire bien que recommandé par la plupart des communes. Le permis de construire constitue le principal document autorisant la construction sur le terrain et se base sur les conditions énoncées par le cahier des charges. Il est valide pendant 5 ans et interdit ainsi au voisinage ou au vendeur d’interrompre les travaux durant cette période. Enfin, il faut savoir que le certificat d’urbanisme est un préalable au permis de construire et facilite l’obtention de ce dernier.